中金发布研究报告称，中金置业至港维持（03990）“跑赢行业”评级，维持保持2022-23年盈利预测，美的目标目标价升18%至19.48港元（5倍2022年市盈率，跑赢评级35%上行空间），行业公司当前交易于3.7/3.5倍2022-23年市盈率。价升

中金主要观点如下：

2021年核心净利润符合市场预期

公司公布2021年业绩：收入同比增长40%至737亿元，中金置业至港毛利率同比下降3.9百分点至18.3%，维持其中有2百分点下滑来自将14.7亿元存货减值损失从行政开支转到销售成本科目造成的美的目标结构性影响。核心净利润同比下降9.5%至39亿元，跑赢评级符合市场预期。行业公司2021年维持每股派息1.6港元，价升隐含分红率升至约43%（2020年40%），中金置业至港对应当前股息率11.1%。维持

财务端较民企同业竞争优势明显。美的目标

公司至2021年底“三条红线”指标稳步改善，扣预负债率较1H21末下降2.6百分点至72.1%，净负债率较1H21末降11.9百分点至46.3%，现金短债比为2.2倍。平均融资成本亦较中期下降0.1百分点至4.82%。作为首批获得银行间中票额度的民企之一，公司已于2月25日发行4年期15亿元中票、票面利率为4.5%。此外，公司已获得招行、交行、农行和建行共计390亿元并购贷及保障性租赁住房贷款额度，及共计360亿元按揭专项包额度，进一步巩固融资端稳定性。

土储盘面较为扎实。

该行估计美的置业2021年底未售货值近5000亿元，可覆盖逾3年销售。公司近年来持续践行强二三线城市的深耕战略，2020和2021分别仅新进入4个（温州、洛阳、绍兴和珠海）和1个（福州）新城市，该行估计当前其土储中约9成位于中高能级城市。此外，公司自去年底开始对合作项目进行选择性的收购和退出，盘活项目资金的同时也实现了土储换仓、提升资源质量。叠加公司的制造业和智慧化基因，该行认为其产品力亦在持续加强，从而对未来销售兼顾去化和利润提供良好支撑（2021年去化率稳定在65%，销售毛利率约18%）。

2022年销售目标1400亿元，隐含同比增速2%。公司2021年销售额同比增长9%至1371亿元，全年实现高效回款，累计回款率约95%，高于多数民企同业。公司2022年全年可售资源超2000亿元。

该行认为公司扎实的财务和土储盘面能够使其在行业融资销售承压的背景下彰显经营韧性，若后续行业景气度恢复，则公司融资端相对民企同业的优势也使其相对更有能力打开拿地销售的空间。

风险提示：实体市场回温进度不及预期，个别房企信用事件风险外溢。

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