“非常状态”下的非常状态中国房地产，接下来该怎么办？下的下该

原创 方臻子 涌金楼

2010年底，曹舟南在中国房地产行业率先提出“代建”商业模式，中国组建第一家代建专业公司——绿城房地产建设管理公司，房地并规模化实施业务发展。产接

2018年底，非常状态刚刚创建蓝绿双城的下的下该曹舟南说：房产企业没有质量的增长，做得越大，中国爆得越快。房地

2019年底，产接曹舟南说：“以高地价博取高房价”的非常状态传统投资逻辑已不成立，房企传统的下的下该规模竞争将难以为继。

2020年底，中国曹舟南说：“三道红线”对于中国房地产行业来说，房地是产接一个根本性的变革。

2021年底，曹舟南说：开发企业在利润减少的情况下，要面对持续销售、项目交付、供方支付、税费缴付、客户投诉以及到期债务偿还的巨大压力。

蓝绿双城创始人、董事长 曹舟南

很不幸，他都说对了。

“中国房地产，正处于困局之中。”这是最近，曹舟南接受涌金君采访时，说的第一句话。

这不是危言耸听。恒大爆雷距今已一年，但头部民营房企依然在债务违约、爆雷、躺平……中国房地产，接下来该怎么办？

这次，曹舟南对当下的房地产行业，有什么新判断？

01

没有一片雪花是无辜的

雪崩时，没有一片雪花是无辜的。

对当下整个行业面临的困局，曹舟南直言：城市管理者、房企、金融机构、供方、客户等相关方，形成了“谁都没错、谁都有错”的复杂局面，而每一方又都是受害者。

对地方政府而言，土地出让金依然是财政收入重要来源。但今年1-6月份，全国土地购置面积3628万㎡、同比下降48.3%，土地成交价款2043亿元、同比下降46.3%。同时，保交楼、保民生，也促使政府对房地产开发企业，采取更严格的监管。

对金融机构来说，当初放贷实行名单制管理、“唯规模论”，投前缺少严谨的专业论证，投后更缺乏专业的监管。现在，为房地产提供了大量资金的金融机构，要为“任性”买单了。

对企业尤其是民营房企，过去高负债、高杠杆、高周转的“三高”发展模式，也是由很多外界因素造成的。比如债权、股权投资人要看规模，金融机构贷款要看规模。

现在，一旦债务违约，地方政府监管更严、银行停贷抽贷、企业品牌信誉受损，导致销售不畅，可用财力锐减，形成恶性循环。

同时，银行还贷、工程成本、员工工资等刚性支出，加上储备土地每年必须支付的巨额财务成本，还会让收支缺口越来越大。“若市场继续下行，资产贬值，则极易‘资不抵债’。”他说。

对供方来说，工程款遭大幅拖欠，部分施工单位与爆雷房企的大量合作，造成自身资金链断裂、项目停滞。

最可怜的还属购房者。一些人眼睁睁看着掏空二、三代人积蓄所购的房子，延期交房或无法交房，加之今年宏观经济震荡、房地产行业危机，市场观望情绪愈加浓厚。

数据显示，1-6月份，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%，住宅销售额下降31.8%。

对于这种“非常状态”，曹舟南深感忧虑：“这是一个系统性问题。”

02

保交楼是第一要务

中国房地产，接下来该怎么办？

7月28日召开的中央政治局会议，提出要稳定房地产市场，强调“保交楼、稳民生”。

“停工盘尽快复工复产，保交楼是第一要务。”曹舟南表示，保交楼不仅是政府的责任，民营房企也应积极参与其中。

在这方面，蓝绿双城已在实践：用房地产纾困基金激活“变量项目”，实现高质量地保交楼。

对停工项目或“烂尾楼”，他用了一个中性的词——变量项目。

具体方案为：由蓝绿双城的“纾困资金”收购爆雷房企的变量项目，实现复工复产，同时以蓝绿双城在品牌、产品、销售上的优势，恢复项目销售、银行信誉等，最终实现项目的激活。

同时，涉及的爆雷房企，在股权、债权层面出清，实现部分变现退出。

激活的关键一步，是成立纾困基金。

“当前民营房企的困局，主要原因在于债务违约（海外债偿还、境内票据兑付等）和流动性受限。”曹舟南认为，分层分级建立纾困基金，是当前最直接、最有效撬动整个市场空间的“钥匙”。

纾困基金，也是当下房地产行业的“热搜”。近期，有消息传出，中国将设立2000亿至3000亿元的房地产基金收购烂尾楼，用于支持包括恒大集团在内的多家出险房企，解决严重债务危机。

但外界对纾困基金的关注，更多是等待政府出手，甚少有企业层面的实践者。毕竟，当下大量民营房企自身难保。但对近几年率先跨入房地产新发展模式的蓝绿双城来说，纾困基金已箭在弦上。

“首笔18亿元纾困基金，已经获批。”曹舟南告诉涌金君，第二、第三支纾困基金也在推进落地过程中。

他也建议各地方政府，要尽快根据城市情况，建立政府纾困基金。“地方政府可结合中央层面的政策导向，出面与金融机构或央企等股权债权方作谈判和商定，由地方国企在纾困基金支持下，接盘爆雷房企的项目，这相当于地方政府重新以合适的价格收储土地和项目。”

“以政府基金为主，我们这样的企业基金为辅，推动行业、企业问题的解决。”曹舟南告诉涌金君。

除了为躺在“ICU”里的变量项目输血，蓝绿双城还要恢复其造血能力。

比如，蓝绿双城将为项目提供新的品牌，同时花大力气优化产品、提升建筑品质和服务品质，使购房者对产品重拾信心，进而加速销售，最终恢复项目现金流，实现高品质的保交楼。

针对当前“保交楼”项目的品质缺陷，他说：“要有质量地保交楼，对得起的血汗钱。”

行业进入调整期，“变量项目”就是危中寻机。“一些比较优质的变量项目，启动资金可能只需几千万。”曹舟南透露。

但是，激活一个变量项目也没那么容易，工作体量大、结构复杂、涉及面广、流程也较长。

为此，蓝绿双城成立了60余个“共建师”小组，每组6-8人，覆盖金融、财务、法务、营销、工程、成本等专业。“公司内部分工也进行了调整，现在前期由我自己来抓，每一个项目都必须进行研判。”他说。

据悉，蓝绿双城今年上半年新签约上海、杭州、广州、成都、天津、济南等一二线重点城市10余个优质变量项目，目前还有100多个变量项目，处于签约过程中。

03

明年六七月有望企稳复苏

房地产何时企稳，是当前中国经济大局中的一个关键变量。

在曹舟南看来，最近，房地产的“政策底”已现，但行业拐点远未到来。

“今年1-6月，有200多个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面，放松房地产调控政策超过500频次。”他对行业政策的判断是：以“房住不炒”为刚性前提，房地产调控政策“因出尽出”，形成需求端的放松潮。

接下来，调整政策仍将坚持“因城施策”：北上广深四个一线城市，放松的可能性依然不大；杭州、南京等强二线城市，会出台一些政策、但力度不会太大；政策主要集中在弱二线城市、三线、四线城市。

“但这些城市，即便是政策应出尽出，也未形成较好的市场效应，市场下行仍在持续。”曹舟南研判。

那么，市场底什么时候会到来？

“我们的判断是，今年10月前还将继续下探，11月至年底可能探底企稳。明年六七月份有望复苏。”曹舟南回答道。

对于中国房地产的未来，他仍然信心十足。但他也认为，未来房地产业必须向制造业学习，“比如要大幅度降低增量土地储备，原则上做到原材料‘零储备’。”

去年，曹舟南说过，“蓝绿双城的战略目标，是成为中国第一家‘铁狮门’。”

（铁狮门，TISHMAN SPEYER，成立于1978年，是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，旗下的标志性建筑囊括洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、柏林的索尼中心等。）

“这个目标，没有改变。”曹舟南说，住房回归居住属性、房地产回归制造业，蓝绿双城要凭借在房地产各个领域的专业知识与技能，成为中国城市化后期像“铁狮门”一样轻重结合的城市服务商。

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