允许商业银行按市场化、稳楼法治化原则，市再使用在充分评估房地产企业信用风险、出招财务状况、部门声誉风险等的支持资金基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务

◎马慜

11月14日，优质预售银保监会、房企住房和城乡建设部、合理人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的监管通知》（下称《通知》），指导商业银行按市场化、稳楼法治化原则，市再使用向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。出招

业内人士分析称，部门《通知》的支持资金发布和实施，将帮助优质房企缓解流动性压力，优质预售稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

优质房企将从中获益

《通知》显示，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

银保监会、住房和城乡建设部、人民银行有关部门负责人在答记者问中表示，《通知》的发布是为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。

“此次定调有助于各地工作的实际开展，有助于减少预售资金的沉淀，对于优质房企盘活预售资金和改善流动性具有积极作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，此举为支持房企融资并盘活存量资金，有望帮助优质房企畅通“销售—拿地—新开工”链条，在确保房企资金不被挪用的前提下，进一步规范和优化对商品房预售资金的监督与管理。

细则明确资金用途

《通知》包含多项实施细则，要求保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务；同时商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

对于房企应履行的责任，《通知》要求，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

在开展业务的同时，商业银行也应重点防范风险。《通知》指出，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。

招联金融首席研究员董希淼认为，银行仍应坚持标准、审慎出具保函，必要时可要求房企采取有效的增信措施，严格防范保函业务风险。各地推进此项业务时应遵循市场化、法治化原则，地方政府不得强制银行开具保函。

楼市利好政策密集出台

业内人士普遍认为，支持银行向优质房企出具保函置换预售监管资金这一举措，不失为一种积极的探索，也是继“第二支箭”“金融支持房地产16条”出台后的第三项楼市利好政策。

11月8日，交易商协会释放了“第二支箭”的利好消息：由人民银行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，而且后续还有望扩容。

11月14日，上海证券报从相关渠道获悉，人民银行、银保监会于近日印发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、做好“保交楼”金融服务、配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度这六个方面提出16项具体措施。

庞溟建议，应当在坚持“房住不炒”的基调下，继续优化房地产金融政策，特别是差别化住房信贷政策。要以稳为主、循序渐进、有计划分步骤地实施房地产金融政策调整，尽量减少对市场的冲击和影响，促进房地产市场平稳健康发展，实现稳增长、防风险、促发展三重目标。