11月21日，重磅座谈人民银行、央行银保银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，监会焦楼研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。信贷

值得注意的工作是，在保交楼、聚好政稳地产方面，波利座谈会集中释放了一波利好政策，策正涵盖供给需求两侧。重磅座谈

“2021年恒大风险显性化后，央行银保引发了和其模式类似的监会焦楼高负债、高杠杆、信贷高周转、工作膨胀速度非常快的聚好政房企违约风险。叠加房地产市场需求中枢水平下降、波利疫情频繁扰动等因素，放大了房企风险的外溢性。”央行副行长潘功胜在座谈会上说，在这种情况下，金融机构避险是正常现象，但不能过度避险。比如，金融机构对于民企、国企的差别对待，不同银行表现不同。

近一段时间以来，房地产市场利好政策频出。从供给侧政策来看，座谈会上，人民银行、银保监会又有最新定调，包括拟向商业银行推出2000亿元“保交楼”再贷款；明确加大对优质房企内保外贷业务的支持力度；将房地产贷款集中度管理的过渡期延长两年；引导企业逐步自主发债，后续近一步下调中债增进提供的增信比例以及房企提供抵押品的反担保比例等。

信贷工作会释放政策利好：

• 拟向商业银行推出2000亿元“保交楼”再贷款；

• 将房地产贷款集中度管理的过渡期延长两年；

• 明确加大对优质房企内保外贷的支持力度；

• 后续近一步下调中债增进提供的增信比例；

• 近一步下调房企提供抵押品的反担保比例。

今年8月，住建部会同财政部、人民银行等有关部门出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。

潘功胜介绍，在前期推出的“保交楼”专项借款基础上，人民银行拟面向全国性商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供再贷款支持。该项贷款支持计划为全新的、阶段性政策，以鼓励商业银行支持“保交楼”工作。

对于房地产企业来说，“内保外贷”的一个作用就是跨境“增信”。但去年以来，房企海外举债热闹局面不再，境外融资渠道对房企的友好程度下降。

对此，潘功胜表示，要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。

根据2020年末发布的房地产贷款集中度管理规定，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为通知实施之日起2年（2022年末）；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为通知实施之日起4年（2024年末）。

对于各银行较为关注的房地产贷款集中度管理问题，潘功胜明确，将房地产贷款集中度管理的过渡期延长两年。

近期，央行、银保监会还联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发［2022］254号）（下称“254号文”），提出对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期等，政策力度空前。

潘功胜强调，前期部分金融机构执行房地产金融政策时存在一些问题。比如，商业银行存在过度避险情绪，一些银行对房企的准入和授信“大转向”，把分支机构的贷款审批权限上收到总行。各商业银行应根据254号文重新评估各行内部政策，和254号文精神保持一致。

对于房地产金融政策的目标，潘功胜明确：一是阻断、弱化风险外溢，二是维护住房消费者的合法权益，三是支持刚性改善性住房需求。在当前整体政策预期持续加强的背景下，需求端的利好政策也在逐步释放。

2022年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）累计下行35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后，降息力度最大的一年。9月29日，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限；9月30日，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，进一步从利率端支持居民购房需求。

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