转自：证券时报

房企花式促销早已不是零首例最什么新鲜事，但面对各种各样的付深房中付比促销，购房者也需要提高警惕。协发险提近段时间以来，出风成深圳楼市低首付甚至是示惠“零首付”的现象重现江湖，监管对此也发出风险提示。州首至两

“零首付”隐藏风险

近日，低降深圳龙岗区某楼盘项目发布“零首付购三房”，零首例最该消息在互联网平台上广泛流传。付深房中付比记者采访得知，协发险提零首付实际是出风成一份金融方案。具体操作方式是示惠购房者先交定金10万元给开发商，然后第三方借给购房者最高100万元作为首付款。州首至两购房者第一年内需还30万元，低降分三笔还清；第二年至第四年每年内需还20万元，零首例最分两笔还清；第五年还10万元，分两笔还清。不过，中介人员表示，此次活动已经叫停，而且该项目多栋“期房待售”房源均显示“分局锁定”。随后，项目开发企业深圳市深润川实业有限公司也发布声明称，“销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。”

其实，多年不见的低首付早已重现江湖，而且也不时有开发商回应市场传闻。有业内人士对记者表示，按照相关住房贷款管理办法，购房者必须一次性支付首期款，不存在开发商自己借款给购房者付给自己的说法，而深圳此前推出的多个房地产相关政策文件中也都有类似打击首付分期的表述。除此之外，2017年住建部、央行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

近日，深圳市房地产中介协会也就“零首付”购房的相关风险发布提示，指出“零首付”不仅不能从根本上解决购房者资金短缺问题，还须借助于首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现，从而大大增加消费者贷款利息及按揭月供款的负担。与此同时，“零首付”涉及的部分违规操作，无法在合同中明确约定（即使约定，其有效性也难被法律认可），一旦房地产企业无法兑现承诺，或给消费者造成经济损失，消费者将难以依法追责索赔，也存在被银行拒贷和违约风险，请消费者面对“零首付”购房的诱惑时保持冷静，购房时应根据自己的实际情况量力而行。

此外，房地产中介机构、从业人员应严格遵守法律规范，提高合规从业与避险意识，拒绝参与此类以“零首付”或首付分期为噱头的销售行为中。否则，一旦发生消费者纠纷投诉，参与的房地产经纪机构及从业人员都有可能面临严肃查处，甚至丧失从业资格。

多个城市调整首付比例

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期开发商一些创新自救的努力，从一个侧面表明深圳市场销售压力较大。记者也对多位购房者进行采访，大部分购房者认为首付比例下调也意味着需要更多贷款额度，后续月供的压力会增大，所以也不会因为降首付而轻易入市。

最近一段时间以来，多个城市继续加入放松楼市调控政策的队伍，政策主要指向对二套房首付比例大幅松绑。例如，同属粤港澳大湾区的惠州在8月15日传出对于居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为20%。

不过，早在今年4月，惠州市住建局、市自然资源局等多部门已经联合印发《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，提出限购松绑、公积金付首付、差别化信贷等多方面施策纾困楼市。所以，在业内人士看来，惠州早已对部分楼市调控措施松绑，从市场的实际反馈来看产生一定积极作用，但并没有取得预期的效果，所以信贷政策也开始调整。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现在购房预期信心能力不足，在这种情况下，吸引客户最好的营销手段是降低购房的门槛和月供。严跃进表示，许多城市的首付款比例最低为20%，再往下调整空间不大，而且过低的首付比也容易出现盲目加杠杆的情况，20%的首付比要求是比较合适的。

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