来源：证券时报

1月5日，楼市率该利好人民银行、重磅支持保险监督管理委员会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的首付首套通知》（下称《通知》）。

《通知》提出，比首新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的套利城市，可阶段性维持、降都降央下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。多部大力

两部门指出，门联买住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、房购动态调整，楼市率该利好有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，重磅支持“因城施策”用足用好政策工具箱，首付首套更好地支持刚性住房需求，比首形成支持房地产市场平稳健康运行的套利长效机制。

接受证券时报记者采访的降都降央专家表示，《通知》的出台，意味着首套住房贷款利率政策和市场具体表现挂钩，既有利于地方政府和金融机构“因城施策”，也将降低购房成本，更好地支持刚性和改善性住房需求。近段时间房地产市场仍较为低迷，短期内或能看到更多城市的首套房贷利率将延续此前水平或进一步下调。

对2023年房地产市场走向，住建部部长倪虹也有最新表态。他在接受央视新闻记者采访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。同时，增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设，让新市民、青年人能够更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。

根据新房销售价格连降3个月评估是否阶段性放宽

《通知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

按照《通知》规定，2023年一季度各城市的首套住房商业性个人住房贷款利率政策将根据2022年9月-11月当地新建商品住宅销售价格环比和同比是否连续3个月均下降来决定。

《通知》提出，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照“因城施策”原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

《通知》还提出，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

“建立动态调整机制，意味着现在首套住房贷款利率政策和市场具体表现挂钩。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对证券时报记者表示，《通知》的出台，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

更多城市有望下调首套房贷利率下限

此前，人民银行、银保监会在2022年9月29日发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（下称“930政策”），明确对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。据中指研究院统计，该政策发布后，武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率执行截至2022年12月31日。

本次《通知》是对“930政策”的接续。《通知》指出，人民银行、银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，本次政策较去年“930政策”更加灵活。当前，多个城市房地产市场调整压力较大，价格仍处于下跌通道，短期符合条件可以下调或取消房贷利率下限的城市数量较多。

根据人民银行、银保监会规定，全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限按照不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点设定，当前为4.1%。

“首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而非首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。”招联金融首席研究员董希淼对证券时报记者表示，在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%—4.1%。

住建部部长：对购买首套房的要大力支持

对2023年房地产市场走向，住建部部长倪虹在接受央视新闻记者采访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。同时，增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设，让新市民、青年人能够更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。用力推进保交楼保民生保稳定工作。着力化解房企风险，提高住房建设标准，为房屋提供全生命周期安全保障。合力整治房地产市场秩序，让人民群众放心买房、放心租房。牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。

倪虹表示：“我对2023年住房城乡建设工作还是充满信心，我对房地产市场企稳回升，我还是很有信心。”

改善房地产需求端是今年重心

从中央经济工作会议提出“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”到日前召开的2023年中国人民银行工作会议提出“支持房地产市场平稳健康发展”。普遍观点认为，2023年房地产市场将着力于需求端的改善。

董希淼指出，从2022年金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素，反映出居民住房消费意愿和能力仍然不足。

他认为，2023年要从房地产需求侧发力，提振居民购房消费意愿和能力。应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施进行优化。对住房信贷政策，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。对限购政策，可考虑适当放开一、二线城市限购政策，允许结清贷款的居民购买第三套住房。

随着更多房地产市场支持政策落地生效，庞溟表示，预计2023年上半年尤其是二季度房地产市场销售将出现较为明显的回暖势头，“销售-拿地-新开工”链条将更为畅通，销售端、融资端、投资端数据将逐步呈现企稳反弹态势。