张雅楠/文

二十大报告提出，补足“加快建立多主体供给、租赁住房正当多渠道保障、短板租购并举的时经住房制度”，这再一次指明了房地产的观说发展方向。

过去五年，补足或剧烈或细微的租赁住房正当变化，一直在房地产行业发生着：“房住不炒”润物细无声地内化为房地产市场调控的短板根本遵循，深入人心；从去年开始，时经房地产企业降杠杆，观说整个开发行业至今仍在深度盘整中；租赁住房市场也发生了一系列重大变化，补足正深刻改变着住房的租赁住房正当供给格局……

上述这些变化都呼应了“加快建立多主体供给、多渠道保障、短板租购并举的时经住房制度”的报告内容。

解决住房需求，观说无外乎买和租两种方式，各国国情不同、城市发展水平不同、人们的生活水平和文化传统不同，解决住房需求时，买和租的比例也各不相同。

在中国住房发展的脉络中，一直存在着买优于租的现实反馈：购房人能够收获更稳定的居住环境和资产升值；地方政府因此形成了“土地财政”模式；开发企业等产业链中各参与主体也在过去20多年坐上了财富直通车……

总体形成的客观结果是，中国的城镇居民自有住房率高于世界上绝大多数国家。同时，我们也面临着两个现实：一方面，在经济高速发展阶段，房价上涨能够带动这种模式持续，但当经济增速和城镇化进程放缓，这种模式的持续性就存在问题；另一方面，虽然中国城镇居民自有住房率高，但是城市间区别巨大，特别是人口流入的大城市，住房矛盾尤其突出。

因此，解决租赁住房的短板，成为近年来各级政府解决住房突出问题的重要内容。

住建部在2021年明确，“十四五”期间，我国将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居；2022年的政府工作报告也提出，要坚持租购并举，加快发展长租房市场。

政策的指引方向以及房地产的发展阶段都说明，当下以及未来很长一段时间，我们都需要正视补足租赁住房短板这件大事，诸如租房居民和购房居民的同权、租房的稳定性、租金上涨的规范性、租赁住房配套的完整性等，都是租赁住房市场迫切需要解决和完善的问题。

在具体实践中，我们能够看到一些变化，例如保租房作为房住不炒、租购并举的重要内容，不断地受到政策端的利好加持。全国各地纷纷出台认定标准、推进纳保工作，相关贷款也不再计入贷款集中度管理。尤其重要的是，基础设施公募REITs的底层资产扩围至保租房，为租赁住房市场打开了至关重要的退出通道，这一系列政策组合拳接力，开创了此前未有的租赁市场新格局，我们相信，这种改变，刚刚开始。